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“限改共”? 北京“限竞房新政”猜想

时间: 2018-04-10     来源: 中国建设报

牛慧丽

近日,有消息称,继年初传言“北京将出台商品住房销售公开摇号”政策之后,相关部门正在酝酿针对限竞(限房价、竞地价)房的新政。政府拟将限竞房与共有产权房挂钩,涉及范围或包括已入市的限竞房和已成交的限竞房地块。尽管尚未得到官方证实,但有消息称,该政策最快于本月推出。

按此传闻,政府有权要求销售价格低于周边价格10%的限竞房项目,拿出部分房源由政府占有一定比例的产权份额。产权持有比例或为1:9,即政府持有10%、购房者持有90%。这一部分房源不会改变产权性质,仍为限竞房。但业主再出售时,要根据共有产权房的销售规则,清算政府持有的产权比例。

并非空穴来风

有知情人士表示,如果政府持有10%产权,并不会明显降低限竞房的购房门槛,却改变了房子的投资属性。这部分限竞房的价格相比共有产权房并不便宜,符合共有产权房资格的购房者未必有足够资金,因此有可能出现大量弃购的情况。

2016年,楼市过热,政府为抑制房价快速上涨,主推限竞房地块。2017年,北京用价值2700多亿元的土地开发限竞房和共有产权房。而开发商最关注的是,传闻中限竞房政策的执行范围是否涉及已入市的限竞房项目或已成交的限竞房地块。

对此,思源地产首席分析师郭毅表示,政府出台新政策肯定要有相关依据,基本原则是维护公平、合理的市场氛围。对于已入市的限竞房项目或已成交的限竞房地块来说,要考虑政策是否违反之前签订的土地出让协议。这种情况下,对于按土地出让协议规定开发、销售限竞房的开发商,是否给予一定赔偿以平衡开发商的损失,也需政府相关部门在制定政策前重点考虑。

从目前各方反馈看,限竞房改共有产权房并非空穴来风。去年10月,总房源达969套、销售均价每平方米19000元的金隅大成·金成雅苑二期项目发布网申公告,成为北京市首个由限价商品房转为共有产权住房的项目。

业内人士认为,出台这项政策最大的目的,或是为了确保北京共有产权房供应任务顺利完成。2017年,北京市住房城乡建设委员会联合有关部门发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》要求,未来5年完成25万套共有产权住房供地,意味着每年至少有5万套共有产权住房供地入市。

而在2017年北京共有产权住房供地完成率104%的基础上,今年当地再次加大此类土地的供应比例。北京市规划和国土资源管理委员会官网显示,仅1月4日至2月6日挂出的23宗住宅地块中,共有产权房地块就占到10宗。

就在共有产权房地块加码供应的同时,北京土地市场却迎来了史无前例的大规模“流拍”。今年以来,北京土地市场已经流拍4宗住宅地块。其中,两宗丰台白盆窑共有产权房地块总规模达30万平方米,按每套房源80平方米计算,超3000套共有产权房供应计划落空。

中原地产首席分析师张大伟认为,这两宗共有产权房地块流拍的原因除了起价过高,还因目前市场共有产权房供应量虽大,但需求未达预期。截至2017年12月中旬,北京共有产权房项目为40个,总房源4万多套,待申购的房源超过3万套。

供大于求、申购门槛越来越高、无丝毫投资属性……这些都导致共有产权房项目出现滞销,增加投资成本,令开发商放弃竞买,最终影响本地共有产权房供应计划。业内人士认为,从这一角度看,新政策出台并非完全没有可能。

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