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国内融资渠道持续收窄,房企“补血强身”新招频出

时间: 2018-01-25     来源: 中国建设报

高洋洋

刚开年,房企在融资拓展上动作频频。1月16日,正荣地产在港交所举行敲钟仪式,正式挂牌上市,计划首次融资46.92亿港元。除了正荣地产外,1月11日,福晟集团在成功收购佑威国际后,正式更名为福晟国际,标志着福晟集团成功借壳上市,截至1月12日收盘,福晟国际市值约150亿港元。

除上市之外,不少房企还积极进行海外融资。据中国建设报不完全统计,截至1月16日,2018年刚开年已有包括苏州高新、华侨城、泰禾集团、旭辉集团、时代地产等12家房企通过或公布了海外融资计划,总规模超过55亿美元。

自去年以来,国内融资渠道持续收紧,加上宏观调控对房企销售回款的影响,多数房企面临的资金周转压力猛然增大,如何拓展渠道、盘活现金流成为现实问题。北京和君资本投资有限公司副总经理徐刚在接受中国建设报采访时表示,2018年,由于本身市场资金面趋紧,再加上限制性政策不断出台,所以债权融资和股权融资环境都不容乐观,需要企业不断创新融资渠道,以求“补血强身” 融资环境继续收紧

对普通房企来说,刚刚过去的2017年,国内融资成本不断上升。除此之外,相关部门也在进一步加强监管,堵住资金违规流入房地产市场的“通道”。

1月13日,银监会印发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,在全国范围内进一步深化整治银行业市场乱象。其中,2018年整治银行业市场乱象的工作重点就包括整治违反房地产行业政策等银行业行为。比如,直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,或以自身信用提供支持或通道;向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资;发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

此外,2017年12月22日,银监会还发布了《关于规范银信类业务的通知》,要求商业银行和信托公司开展银信类业务,应贯彻落实国家宏观调控政策,遵守相关法律法规,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场等限制或禁止领域。

除调控和政策方面的因素外,房企的资金压力还来源于较大的购地支出。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国建设报采访时表示,大部分“千亿元”级房企的购地支出超过了销售额的50%,超过一半的资金用来买地,在这种情况下,手中的项目还要继续开发,再加上规模竞争中的收并购,这些都使房企面临一定的资金压力。

知名房地产研究专家韩世同向中国建设报表示,销售回款是房企的主要资金来源之一,但是去年一二线城市市场不是太好,如果房企仅仅布局这些热点城市,销售回款就会受到影响。同时三四线城市的销售火爆,也会造成房企对资金的较大需求,加上监管趋严,房企无法获得开发贷款,就会面临资金压力。

多元融资方式可“求生”

在楼市调控大趋势下,房企资金链的安全越来越受到重视。在整体融资环境收紧的情况下,房企也在积极谋求多元融资,进一步拓宽融资渠道,比如上市、与银行或保险公司合作、进行海外融资。

其中,1月16日,正荣地产登陆香港资本市场,正式挂牌上市,据15日正荣地产发布的招股结果公告,其最终定价每股3.99港元,经扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后,全球发售的所得款项净额约为38.43亿港元。

此前,福晟集团反向收购佑威国际成功后,于1月11日正式更名为福晟国际,标志着福晟集团完成借壳上市。福晟地产集团执行总裁吴继红表示:“福晟集团借助资本平台发展的路走得有点晚,所以把快速放在第一位。”

在与银行、保险公司等合作方面,招商蛇口、葛洲坝、合肥城建、协信控股等近期都有动作。1月11日,招商蛇口发布公告称,与招商资本联合平安银行东莞分行拟共同设立招商澎湃系列股权投资基金,将直接或间接投资于招商蛇口获得的一二线重点发展区域的房地产项目。该系列基金总规模为不超过100.075亿元,其中,平安银行东莞分行认缴出资70亿元。

此前在1月8日,合肥城建与建设银行签订住房租赁业务战略合作协议。根据协议,未来5年,建设银行拟给予合肥城建意向性授信支持金额不少于100亿元,用于满足合肥城建开展住房租赁业务的融资需求。

此外,中国建设报注意到,仅在2018年刚开年的半个月里,就有包括苏州高新、华侨城、泰禾集团、旭辉集团、时代地产等12家房企通过或正式公布海外融资计划,如1月17日,旭辉集团发布公告称,发行2023年到期的共计3亿美元5.50%优先票据。该公司表示,拟将票据发行所得款项用于其现有债务再融资;1月10日,泰禾集团也宣布发行去年年中获准在境外发行的10亿规模美元债,首期发行不超过5亿美元,期限不超过5年。

李宇嘉对此分析表示,随着行业集中度的上升,房企间的竞争越来越激烈,解决资金困难尤为关键。但2018年国内银行的贷款政策并没有放松,金融去杠杆不仅没有停顿,反而更加严格,开发商不得不转向海外融资。尽管在美国加息后,海外融资的成本也有所上升,但与国内相比仍比较低,因此,预计2018年海外融资规模还会增加。

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