首页 >  舆情分析  > 正文

宅基地的“三权分置”将给房企带来什么

时间: 2018-01-25     来源: 中国建设报

■ 特约撰稿 张宏伟

在1月15日举行的2018年全国国土资源工作会议上,国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。今后,政府将不再是居住用地惟一提供者。同时,我国还将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

从业内呼吁多年的土地制度改革角度来看,国土资源部此番探索确实是一项重大理论创新。那么,一旦这一理论创新付诸实践,将会对中国未来的楼市产生哪些重要影响?此项酝酿已久即将付诸实践的政策,其背后的“真相”跟“逻辑”究竟是什么?很值得我们进行深入的思考。

首先,宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年均有利于进一步推动新型城镇化建设。所谓“三权分置”,即宅基地所有权、资格权和使用权的三权分离。以农民宅基地为例,从性质上而言,它归集体所有,村集体成员有资格享有这块土地上所产生的收益,同时收益按照资格权进行分配,但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地,可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。

如果宅基地“三权分置”付诸实践,对于农民来讲,无论是哪个符合资格的自然人或企业法人使用宅基地,农民的收益权仍然不变。这样一来,农民有可能放弃宅基地的使用权,宅基地的利用效率也会提高。与此同时,农民的劳动力得以解放出来,仍然可以外出在城镇打工或创业获得收益,最终便于留在城镇。

党的十九大报告中明确指出,第二轮土地承包到期后再延长30年。这对农民来讲,其实是土地收益权进一步延长30年。道理很简单,如果农民进城,一方面在城镇打工或创业获得收益,享受城镇公共服务配套的便利,最终留在城镇;另外一方面,土地承包收益权仍然继续享有30年,对于新市民(进城农民)而言,也是最大的实惠。这样一来,城镇与农村两边的收益,新市民都同时享有,势必加速推动新型城镇化的进程。

其次,“就近城镇化”将成为下一轮中国房地产市场的重要红利。宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年有利于推进城镇化,那么,新市民(进城农民)在什么类型城市实现“就近城镇化”?就房价表现来看,一二线城市房价甚至中东部的三四线城市的房价,一般的新市民(进城农民)已经承受不起。在此背景下,以“县镇”为核心的“就近城镇化”势必将成为未来发展趋势,也将成为下一轮中国房地产市场的重要红利。

国土资源部部长姜大明表示,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这项措施和宅基地“三权分置”相结合,意味着此前闲置的宅基地(集体用地)今后可以入市进行住宅开发,供地主体不一定是政府,有可能是集体,政府将不再是居住用地惟一提供者。

在此背景下,集体用地可以引进符合资格的开发商进行有效集中利用并开发,尤其是在“县镇”为核心的周边区域,可以将原有宅基地综合开发为城市居住用途,包括买卖的市场化商品住宅和租赁型住宅,“县镇”楼市形成了多主体供应、多渠道保障租购并举的住房体系。那么,对于农民来讲,就可以“就近城镇化”,普通老百姓就可以在此安居乐业。

最后,在“就近城镇化”过程中,农业特色小镇的建设将为中国房企的业务拓展和转型提供方向。“就近城镇化”不是简单的开发一些住宅小区,而是在改变农民原有居住宅基地的居住形态的同时,也赋予以“县镇”为核心的城镇化区域所应具备的城镇公共服务配套功能,比如衣食住行、吃喝玩乐等公共资源。安居同时也要乐业,即“就近城镇化”始终离不开产业的支撑。

就农村现状来看,未来农业生产、农产品加工、农业科技、农业服务、休闲农业必将发挥重要作用,同时我国农业开始从传统的农业转向休闲特色新农业。特色新农业的发展必然会在未来逐渐形成集农业、休闲、生态、旅游、消费等一体的产业集群——农业特色小镇。由此可见,农业特色小镇将成为推动小城镇“就近城镇化”发展的重要手段。

对于在一二线城市拿地受限的房企来讲,宅基地“三权分置”为房企进行开发提供了政策面的支撑,同时土地承包权延长30年等措施进一步推进“以人为核心的城镇化”,以“县镇”为核心的城镇化区域也必将加速发展。这对于房企来讲都是业务拓展的大好机会,尤其是在京津冀、长三角与珠三角等中东部经济相对发达的“县镇”区域,部分房企必然会加速布局,未来“县镇”为核心的“就近城镇化”也将因为诸多房企的积极布局而不断提速。

(作者系同策咨询研究部总监)

炫图